Golden Visa
تصريح الإقامة للاستثمار (ARI)، وقد أصبح يقوم الآن على صناديق الاستثمار والتبرع وخلق فرص العمل.
استثمر · شراء عقار
شراء عقار في البرتغال للأجانب: دليل 2026
الشراء متاح للأجانب وغير المقيمين دون أي قيود تتعلق بالجنسية. ويقوم الشراء الجيد على عناية واجبة صارمة، ورؤية واضحة للضرائب، وإرشاد قانوني من الحجز حتى التسجيل النهائي للملكية.
- تقييم أولي مجاني مدته 15 دقيقة
- دون التزام
- نطاق عمل مكتوب قبل أن نبدأ
هل يستطيع الأجنبي شراء عقار دون أن يكون مقيمًا؟
نعم. لا يفرض القانون البرتغالي أي قيد يتعلق بالجنسية أو الإقامة على شراء العقارات. يمكن لمواطني الاتحاد الأوروبي ومن خارجه شراء عقارات سكنية أو تجارية أو أراضٍ بالشروط نفسها المطبقة على المواطن البرتغالي.
الشرط المسبق العملي الوحيد هو رقم NIF برتغالي
وهو مطلوب لأي عقد بيع نهائي. نتولى الحصول عليه عن بُعد بالكامل عبر NIF Express (يُفتح في علامة تبويب جديدة)، ويمكننا تنسيقه مع فتح الحساب المصرفي.
ضرائب الشراء: IMT وضريبة الدمغة وIMI/AIMI السنوية
يترتب على شراء عقار ضرائب يجب دفعها قبل عقد البيع النهائي، وأخرى تدفعها كل سنة بعده.
| الضريبة | موعد الدفع | كيف تعمل |
|---|---|---|
| IMT ضريبة نقل الملكية العقارية | قبل عقد البيع النهائي | تُحتسب على الأعلى بين السعر والقيمة الخاضعة للضريبة، بنسب تصاعدية تختلف بحسب الاستخدام المقصود: مسكن رئيسي أو مسكن ثانٍ أو غير ذلك. |
| ضريبة الدمغة | قبل عقد البيع النهائي | مستحقة على قيمة النقل. |
| IMI ضريبة الملكية العقارية البلدية | كل سنة بعد الشراء | يدفعها المالك سنويًا. |
| AIMI ضريبة IMI الإضافية | كل سنة، فوق حد معين | تُطبّق فوق حد معين للقيمة الخاضعة للضريبة. |
تتوقف النسب الدقيقة على البلدية والقيمة الخاضعة للضريبة وطبيعة العقار. نحسب العبء الضريبي الفعلي لحالتك قبل أن تمضي قدمًا، فلا تكون هناك مفاجآت. اطّلع أيضًا على خدمتنا الرقم الضريبي (NIF) والضرائب.
التكاليف الإجمالية: كاتب العدل والسجل والمحامي
إلى جانب الضرائب، خصّص في ميزانيتك منذ البداية تكاليف إتمام الصفقة:
- عقد البيع النهائي وكاتب العدل، أو سند الشراء الموثّق
- التسجيل العقاري للاقتناء
- أتعاب المحامي مقابل العناية الواجبة والتمثيل
- عمولة الوكالة والتقييم، عند الاقتضاء
كقاعدة للتخطيط، ننصح بتخصيص هامش لتكاليف إتمام الصفقة فوق سعر الشراء. نؤكد الرقم الدقيق حالةً بحالة، بحسب السعر والاستخدام المقصود ووجود قرض عقاري من عدمه.
العملية: عقد الوعد بالبيع وعقد البيع النهائي والسجل العقاري
يمر الشراء عادةً بثلاث مراحل.
CPCV: عقد الوعد بالبيع والشراء
يحدد الشروط والسعر والجدول الزمني، مع دفعة مقدمة. وهنا تتركز المخاطر الرئيسية، لذلك يجب أن تكتمل العناية الواجبة (السجل والتراخيص والأعباء وديون اتحاد الملاك) قبل التوقيع.
عقد البيع الرسمي أو سند الشراء
يُضفي الصفة الرسمية على نقل الملكية عند إثبات دفع الضرائب.
السجل العقاري
يجعل الاقتناء نافذًا في مواجهة الغير ويحمي ملكيتك.
إذا تعذّر عليك السفر إلى البرتغال، يمكنك منح محاميك توكيلًا للتوقيع نيابة عنك، فيتم الشراء عن بُعد.
القروض العقارية للأجانب وغير المقيمين
يمكن الحصول على قرض عقاري في البرتغال بصفتك أجنبيًا أو غير مقيم، وإن كانت البنوك تطبق معايير أشد على غير المقيمين، ولا سيما في نسبة القرض إلى قيمة العقار وإثبات الدخل من الخارج.
الشروط (مبلغ القرض والفوائد والمدة والوثائق) تتوقف على كل بنك وعلى ملفك الشخصي ويجب تأكيدها مع المؤسسة. ندعم إعداد الوثائق والتنسيق القانوني للقرض مع عقد البيع النهائي.
ملاحظة صريحة: لم يعد شراء عقار يمنح Golden Visa في 2026
لم يعد العقار مسارًا مؤهلًا لـ Golden Visa
شراء مسكن في البرتغال لا يمنح بمفرده حق الإقامة ولا الوصول إلى برنامج تصريح الإقامة للاستثمار.
إذا كنت تنوي العيش في البرتغال، فيجب هيكلة وضعك في مجال الهجرة بصورة مستقلة، مثلًا عبر تأشيرة D7 أو تأشيرة الرحّالة الرقميين D8 أو مسارات أخرى. أما شروط Golden Visa الحالية فنؤكدها حالةً بحالة. يمكن للعقار أن يكمّل خطة حياتك، لكنه لا يحل محلها من زاوية الهجرة.
أرباح رأس المال عند البيع والضرائب العقارية
عند بيع لاحق، قد يخضع أي ربح (أرباح رأس المال) للضريبة، بقواعد مختلفة بين المقيمين ضريبيًا وغير المقيمين. ويمكن خصم المصاريف والمزايا في حالات محددة، مثل إعادة الاستثمار في مسكن رئيسي ودائم، ضمن الشروط القانونية.
تتوقف المعاملة الدقيقة على إقامتك الضريبية ومدة الاحتفاظ واستخدام العقار. لا نطبق نسبًا مئوية عامة: نحلل وضعك ونحيل إلى الهيئة الضريبية عند الحاجة. تحدث إلينا قبل الشراء أو البيع لتحسين الضريبة بصورة مشروعة.
أسئلة
شراء عقار: ما الذي يسأل عنه الناس.
هل يمكن للأجنبي شراء عقار في البرتغال دون أن يكون مقيمًا؟
نعم. لا يوجد قيد يتعلق بالجنسية أو الإقامة. كل ما تحتاجه هو الرقم الضريبي (NIF)، الذي نتولى إصداره عن بُعد، واتباع إجراءات الشراء المعتادة.
ما الضرائب التي أدفعها عند شراء عقار (IMT وضريبة الدمغة وIMI)؟
عند الشراء تدفع IMT وضريبة الدمغة قبل عقد البيع النهائي؛ ثم سنويًا IMI، وفوق قيمة خاضعة للضريبة معينة AIMI. تتفاوت المعدلات بحسب القيمة والاستخدام والبلدية، لذا نحسب التكلفة الفعلية لحالتك قبل أن تمضي قدمًا.
هل يمنح شراء العقار إقامة أو Golden Visa في 2026؟
لا. لم يعد اقتناء العقارات مسارًا مؤهِّلًا لـ Golden Visa ولا يمنح بحد ذاته إقامة. ويجب هيكلة الإقامة عبر مسار مخصص، مثل تأشيرة D7 أو D8.
ما التكاليف والرسوم الإجمالية لشراء عقار؟
إلى جانب الضرائب، هناك عقد البيع النهائي/كاتب العدل والسجل العقاري وأتعاب المحامي، وعند الاقتضاء عمولة الوكالة والتقييم. ويُؤكَّد الإجمالي حالةً بحالة بحسب السعر والاستخدام وأي قرض عقاري.
كيف تسير الإجراءات (عقد الوعد بالبيع وعقد البيع النهائي والسجل العقاري)؟
أولًا عقد الوعد بالبيع (CPCV) مع دفعة مقدمة، ثم عقد البيع النهائي الذي يُضفي الصفة الرسمية على الشراء، وأخيرًا السجل العقاري الذي يحمي الملكية. ينبغي أن تكتمل العناية الواجبة قبل عقد الوعد بالبيع. ويمكنك الشراء عن بُعد بموجب توكيل.
هل يمكنني الحصول على قرض عقاري في البرتغال كأجنبي؟
نعم، وإن كانت المصارف تطبق معايير أكثر صرامة على غير المقيمين. وتتوقف الشروط على المؤسسة وعلى ملفك. ندعم إعداد المستندات والتنسيق القانوني للقرض مع عقد البيع النهائي.