Golden Visa
Дозвіл на проживання для інвесторів (ARI), який тепер ґрунтується на інвестиційних фондах, пожертвуваннях і створенні робочих місць.
Інвестувати · Купівля нерухомості
Купівля нерухомості в Португалії іноземцем (посібник 2026)
Доступна іноземцям і нерезидентам без обмежень за громадянством. Вдала купівля ґрунтується на ретельній належній перевірці, чіткому розумінні податків і юридичному супроводі від бронювання до остаточної реєстрації права власності.
- Безкоштовна 15-хвилинна оцінка
- Без зобов’язань
- Письмовий перелік робіт до початку
Чи може іноземець купити нерухомість, не будучи резидентом?
Так. Португальське законодавство не встановлює обмежень за громадянством чи проживанням на купівлю нерухомості. Громадяни ЄС і країн поза ЄС можуть купувати житлову, комерційну нерухомість чи земельні ділянки на тих самих умовах, що й громадяни Португалії.
Єдина практична передумова — португальський NIF
Він потрібен для будь-якого акта. Ми оформлюємо його повністю дистанційно через NIF Express (відкривається в новій вкладці) і можемо узгодити це з відкриттям банківського рахунку.
Податки при купівлі: IMT, гербовий збір та щорічні IMI/AIMI
Купівля нерухомості тягне за собою податки, які потрібно сплатити до акта, та інші, які ви сплачуєте щороку після нього.
| Податок | Коли сплачується | Як це працює |
|---|---|---|
| IMT Податок на передачу нерухомості | Перед актом | Нараховується на вищу з двох сум — ціну чи оподатковувану вартість — за прогресивними ставками, що залежать від призначення: основне житло, друге житло чи інше. |
| Гербовий збір | Перед актом | Сплачується з вартості передачі. |
| IMI Муніципальний податок на нерухомість | Щороку після купівлі | Власник сплачує щорічно. |
| AIMI Додатковий IMI | Щороку, понад поріг | Застосовується понад певний поріг оподатковуваної вартості. |
Точні ставки залежать від муніципалітету, оподатковуваної вартості та профілю нерухомості. Ми розраховуємо реальне податкове навантаження для вашого випадку, перш ніж ви діятимете далі, щоб не було несподіванок. Див. також нашу послугу NIF і податки.
Загальні витрати: нотаріус, реєстр і юрист
Окрім податків, із самого початку закладайте витрати на оформлення угоди:
- Акт і нотаріус або засвідчений правовстановлювальний документ купівлі
- Земельна реєстрація набуття
- Гонорар юриста за належну перевірку та представництво
- Комісія агентства й оцінка, якщо застосовно
Як орієнтир для планування, радимо відкласти запас на витрати з оформлення понад ціну купівлі. Точна сума підтверджується в кожному випадку окремо залежно від ціни, призначення та наявності іпотеки.
Процес: попередній договір, акт і земельний реєстр
Купівля зазвичай проходить три етапи.
CPCV: попередній договір купівлі-продажу
Визначає умови, ціну та строки із завдатком. Саме тут зосереджені основні ризики, тож належна перевірка (реєстр, ліцензії, обтяження, борги кондомініуму) має бути завершена до підписання.
Публічний акт або правовстановлювальний документ купівлі
Оформлює перехід права власності після підтвердження сплати податків.
Земельний реєстр
Робить набуття дійсним щодо третіх осіб і захищає ваше право власності.
Якщо ви не можете приїхати до Португалії, ви можете видати своєму юристу довіреність на підписання від вашого імені, щоб купівлю можна було завершити дистанційно.
Іпотека для іноземців і нерезидентів
Отримати іпотеку в Португалії можна і іноземцю, і нерезиденту, хоча банки застосовують суворіші критерії до нерезидентів, зокрема щодо співвідношення кредиту до вартості та підтвердження іноземного доходу.
Умови (сума кредиту, ставки, строк і документація) залежать від кожного банку та вашого профілю й мають бути підтверджені в установі. Ми допомагаємо з підготовкою документів і юридичним узгодженням кредиту з актом.
Чесне зауваження: у 2026 році купівля нерухомості більше не дає Golden Visa
Нерухомість більше не є прийнятним шляхом до Golden Visa
Купівля житла в Португалії сама по собі не надає права на проживання чи доступу до програми дозволу на проживання для інвесторів.
Якщо ви збираєтеся жити в Португалії, свій імміграційний статус потрібно вибудовувати окремо, наприклад через візу D7, візу D8 для цифрових кочівників або інші шляхи. Чинні умови Golden Visa підтверджуються в кожному випадку окремо. Нерухомість може доповнити ваш життєвий план, але з імміграційного погляду не замінює його.
Приріст капіталу від продажу та оподаткування нерухомості
Під час майбутнього продажу будь-який прибуток (приріст капіталу) може оподатковуватися, з різними правилами для податкових резидентів і нерезидентів. У певних випадках можна відрахувати витрати та скористатися пільгами, як-от реінвестування в основне постійне житло, у межах, передбачених законом.
Точний режим залежить від вашого податкового резидентства, строку володіння та використання нерухомості. Ми не застосовуємо універсальних відсотків: ми аналізуємо вашу ситуацію й за потреби звертаємося до податкового органу. Зв’яжіться з нами перед купівлею чи продажем, щоб законно оптимізувати оподаткування.
Запитання
Купівля нерухомості: що запитують люди.
Чи може іноземець купити нерухомість у Португалії, не будучи резидентом?
Так. Обмежень за громадянством чи резидентством немає. Вам потрібен лише NIF — який ми оформлюємо дистанційно — та проходження стандартної процедури купівлі.
Які податки я сплачую при купівлі нерухомості (IMT, гербовий збір, IMI)?
Під час купівлі ви сплачуєте IMT і гербовий збір до нотаріального акта; далі щороку — IMI, а понад певну оподатковувану вартість — AIMI. Ставки залежать від вартості, призначення та муніципалітету, тому ми розраховуємо реальні витрати для вашого випадку, перш ніж ви рухаєтеся далі.
Чи дає купівля нерухомості право на проживання або Golden Visa у 2026 році?
Ні. Придбання нерухомості більше не є прийнятним шляхом до Golden Visa і саме по собі не надає права на проживання. Проживання потрібно оформлювати окремим шляхом, наприклад через візу D7 або D8.
Які загальні витрати та збори при купівлі нерухомості?
Окрім податків, є витрати на нотаріальний акт/нотаріуса, земельний реєстр, гонорар адвоката та, за потреби, комісія агентства й оцінка. Загальну суму ми уточнюємо в кожному випадку, виходячи з ціни, призначення та наявності іпотеки.
Як відбувається процес (попередній договір, нотаріальний акт, земельний реєстр)?
Спочатку CPCV із завдатком, потім нотаріальний акт, що оформлює купівлю, і нарешті земельний реєстр, який захищає право власності. Перевірку слід завершити до CPCV. Купувати можна дистанційно за довіреністю.
Чи можу я отримати іпотеку в Португалії як іноземець?
Так, хоча банки застосовують суворіші критерії до нерезидентів. Умови залежать від установи та вашого профілю. Ми допомагаємо з документами та юридично узгоджуємо кредит із нотаріальним актом.