Golden Visa
Le titre de séjour pour investissement (ARI), désormais construit autour des fonds d’investissement, du mécénat et de la création d’emplois.
Investir · Achat immobilier
Acheter un bien immobilier au Portugal en tant qu’étranger (guide 2026)
Ouvert aux étrangers et aux non-résidents, sans restriction de nationalité. Un bon achat repose sur des vérifications préalables rigoureuses, une vision claire de la fiscalité et un accompagnement juridique, de la réservation à l’enregistrement définitif de la propriété.
- Évaluation gratuite de 15 minutes
- Sans engagement
- Périmètre défini par écrit avant de commencer
Un étranger peut-il acheter un bien sans être résident ?
Oui. La loi portugaise n’impose aucune restriction de nationalité ni de résidence pour acquérir un bien immobilier. Les citoyens de l’UE et d’ailleurs peuvent acheter un logement, un local commercial ou un terrain dans les mêmes conditions qu’un ressortissant portugais.
Le seul prérequis pratique est un NIF portugais
Il est exigé pour tout acte de vente. Nous l’obtenons entièrement à distance via NIF Express (s’ouvre dans un nouvel onglet) et pouvons le coordonner avec l’ouverture d’un compte bancaire.
Fiscalité de l’achat : IMT, droit de timbre et IMI/AIMI annuels
L’achat d’un bien déclenche des impôts à payer avant l’acte, et d’autres que vous payez chaque année ensuite.
| Impôt | Quand le payer | Comment cela fonctionne |
|---|---|---|
| IMT Impôt sur les mutations immobilières | Avant l’acte | Calculé sur le plus élevé du prix ou de la valeur fiscale, selon des taux progressifs qui varient avec l’usage prévu : résidence principale, résidence secondaire ou autre. |
| Droit de timbre | Avant l’acte | Dû sur la valeur de la transmission. |
| IMI Taxe foncière municipale | Chaque année après l’achat | Payé chaque année par le propriétaire. |
| AIMI IMI additionnel | Chaque année, au-delà d’un seuil | S’applique au-delà d’un certain seuil de valeur fiscale. |
Les taux exacts dépendent de la commune, de la valeur fiscale et du profil du bien. Nous calculons la charge fiscale réelle de votre cas avant que vous ne poursuiviez, pour éviter toute surprise. Voir aussi notre service NIF et fiscalité.
Coûts totaux : notaire, registre et avocat
Au-delà des impôts, prévoyez dès le départ les frais de clôture :
- Acte et notaire, ou titre d’achat authentifié
- Enregistrement au registre foncier de l’acquisition
- Honoraires d’avocat pour les vérifications préalables et la représentation
- Commission d’agence et expertise, le cas échéant
À titre de règle de planification, nous conseillons de prévoir une marge pour les frais de clôture en plus du prix d’achat. Le montant exact est confirmé au cas par cas, selon le prix, l’usage prévu et l’existence ou non d’un prêt immobilier.
Le processus : promesse de vente, acte et registre foncier
Un achat suit généralement trois étapes.
CPCV : la promesse de vente
Fixe les conditions, le prix et le calendrier, avec un acompte. C’est là que se concentrent les principaux risques ; les vérifications préalables (registre, autorisations, charges, dettes de copropriété) doivent donc être terminées avant la signature.
Acte authentique ou titre d’achat
Formalise le transfert de propriété sur justification du paiement des impôts.
Registre foncier
Rend l’acquisition opposable aux tiers et protège votre propriété.
Si vous ne pouvez pas vous rendre au Portugal, vous pouvez donner à votre avocat une procuration pour signer en votre nom, afin que l’achat puisse être conclu à distance.
Prêt immobilier pour les étrangers et les non-résidents
Il est possible d’obtenir un prêt immobilier au Portugal en tant qu’étranger ou non-résident, même si les banques appliquent des critères plus stricts aux non-résidents, notamment sur le ratio prêt/valeur et sur la justification des revenus perçus à l’étranger.
Les conditions (montant, taux, durée et documents) dépendent de chaque banque et de votre profil et doivent être confirmées auprès de l’établissement. Nous vous aidons à préparer les documents et à coordonner juridiquement le prêt avec l’acte de vente.
Une précision honnête : acheter un bien ne donne plus droit à la Golden Visa en 2026
L’immobilier n’est plus une voie éligible à la Golden Visa
Acheter un logement au Portugal ne donne pas, à lui seul, un droit de séjour ni l’accès au programme de titre de séjour pour investissement.
Si vous comptez vivre au Portugal, votre statut d’immigration doit être construit indépendamment, par exemple via le visa D7, le visa D8 nomade digital ou d’autres voies. Les conditions actuelles de la Golden Visa sont confirmées au cas par cas. Le bien peut compléter votre projet de vie, mais il ne le remplace pas du point de vue de l’immigration.
Plus-values à la vente et fiscalité immobilière
Lors d’une revente, toute plus-value peut être imposable, avec des règles différentes pour les résidents et les non-résidents fiscaux. Des dépenses et avantages peuvent être déduits dans des cas précis, comme le réinvestissement dans une résidence principale et permanente, dans les conditions légales.
Le traitement exact dépend de votre résidence fiscale, de la durée de détention et de l’usage du bien. Nous n’appliquons pas de pourcentages génériques : nous analysons votre situation et renvoyons à l’administration fiscale si nécessaire. Parlez-nous avant d’acheter ou de vendre pour optimiser légalement votre fiscalité.
Questions
Achat immobilier : les questions fréquentes.
Un étranger peut-il acheter un bien au Portugal sans y résider ?
Oui. Il n’y a aucune restriction de nationalité ni de résidence. Il vous suffit d’un NIF — que nous obtenons à distance — et de suivre la procédure d’achat habituelle.
Quels impôts paie-t-on à l’achat d’un bien (IMT, droit de timbre, IMI) ?
À l’achat, vous payez l’IMT et le droit de timbre avant l’acte ; ensuite, chaque année, l’IMI et, au-delà d’une certaine valeur imposable, l’AIMI. Les taux varient selon la valeur, l’usage et la commune ; nous calculons donc le coût réel de votre cas avant que vous ne vous engagiez.
Acheter un bien donne-t-il droit à la résidence ou à une Golden Visa en 2026 ?
Non. L’acquisition immobilière n’est plus une voie éligible à la Golden Visa et ne donne pas, à elle seule, droit à la résidence. Le séjour doit être structuré via une voie dédiée, comme le visa D7 ou D8.
Quels sont les coûts totaux et les frais d’un achat immobilier ?
Outre les impôts, il y a l’acte et le notaire, le registre foncier, les honoraires d’avocat et, le cas échéant, la commission d’agence et l’évaluation. Le total est confirmé au cas par cas selon le prix, l’usage et l’éventuel prêt.
Comment se déroule le processus (promesse de vente, acte, registre foncier) ?
D’abord le CPCV avec un acompte, puis l’acte qui formalise l’achat, et enfin le registre foncier qui protège la propriété. La vérification préalable doit être complète avant le CPCV. Vous pouvez acheter à distance par procuration.
Puis-je obtenir un prêt immobilier au Portugal en tant qu’étranger ?
Oui, même si les banques appliquent des critères plus stricts aux non-résidents. Les conditions dépendent de l’établissement et de votre profil. Nous vous aidons pour la documentation et la coordination juridique du prêt avec l’acte.