Golden Visa
Die Aufenthaltsgenehmigung für Investitionen (ARI), heute auf Investmentfonds, Spenden und Schaffung von Arbeitsplätzen ausgerichtet.
Investieren · Immobilienkauf
Immobilienkauf in Portugal als Ausländer (Ratgeber 2026)
Offen für Ausländer und Nichtansässige, ohne Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit. Ein guter Kauf beruht auf gründlicher Due Diligence, einem klaren Überblick über die Steuern und rechtlicher Begleitung von der Reservierung bis zur endgültigen Eintragung des Eigentums.
- Kostenlose Erstbewertung in 15 Minuten
- Unverbindlich
- Schriftlicher Leistungsumfang vor Beginn
Kann ein Ausländer ohne Aufenthalt eine Immobilie kaufen?
Ja. Das portugiesische Recht verhängt keine Beschränkung nach Staatsangehörigkeit oder Aufenthalt für den Immobilienerwerb. Bürger der EU und von Nicht-EU-Staaten können Wohn-, Gewerbeimmobilien oder Grundstücke zu denselben Bedingungen kaufen wie ein portugiesischer Staatsangehöriger.
Die einzige praktische Voraussetzung ist eine portugiesische NIF
Sie ist für jede Urkunde erforderlich. Wir besorgen sie vollständig aus der Ferne über NIF Express (öffnet in einem neuen Tab) und können sie mit der Eröffnung eines Bankkontos abstimmen.
Steuern beim Kauf: IMT, Stempelsteuer und jährliche IMI/AIMI
Der Kauf einer Immobilie löst Steuern aus, die vor der Urkunde zu zahlen sind, und weitere, die Sie danach jedes Jahr zahlen.
| Steuer | Wann Sie zahlen | So funktioniert sie |
|---|---|---|
| IMT Grunderwerbsteuer | Vor der Urkunde | Erhoben auf den höheren Wert aus Kaufpreis und steuerlichem Wert, mit progressiven Sätzen, die je nach vorgesehener Nutzung variieren: Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder sonstige. |
| Stempelsteuer | Vor der Urkunde | Fällig auf den Übertragungswert. |
| IMI Kommunale Grundsteuer | Jedes Jahr nach dem Kauf | Wird jährlich vom Eigentümer gezahlt. |
| AIMI Zusätzliche IMI | Jedes Jahr, ab einem Schwellenwert | Gilt oberhalb eines bestimmten steuerlichen Schwellenwerts. |
Die genauen Sätze hängen von der Gemeinde, vom steuerlichen Wert und vom Profil der Immobilie ab. Wir berechnen die tatsächliche Steuerbelastung für Ihren Fall, bevor Sie fortfahren, damit es keine Überraschungen gibt. Siehe auch unsere Leistung NIF und Steuern.
Gesamtkosten: Notar, Register und Anwalt
Neben den Steuern sollten Sie die Nebenkosten des Abschlusses von Anfang an einplanen:
- Urkunde und Notar oder der beglaubigte Kauftitel
- Grundbucheintragung des Erwerbs
- Anwaltshonorar für Due Diligence und Vertretung
- Maklerprovision und Bewertung, soweit zutreffend
Als Planungsregel raten wir, zusätzlich zum Kaufpreis einen Puffer für die Abschlusskosten einzuplanen. Der genaue Betrag wird im Einzelfall bestätigt, je nach Preis, vorgesehener Nutzung und davon, ob eine Hypothek beteiligt ist.
Der Ablauf: Vorvertrag, Urkunde und Grundbuch
Ein Kauf verläuft in der Regel in drei Phasen.
CPCV: der Kaufvorvertrag
Legt Bedingungen, Preis und Zeitplan fest, mit einer Anzahlung. Hier konzentrieren sich die wesentlichen Risiken, daher muss die Due Diligence (Register, Genehmigungen, Belastungen, Hausgeldschulden) vor der Unterzeichnung abgeschlossen sein.
Öffentliche Urkunde oder Kauftitel
Besiegelt die Eigentumsübertragung gegen Nachweis der Steuerzahlung.
Grundbuch
Macht den Erwerb gegenüber Dritten durchsetzbar und schützt Ihr Eigentum.
Wenn Sie nicht nach Portugal reisen können, können Sie Ihrem Anwalt eine Vollmacht erteilen, in Ihrem Namen zu unterzeichnen, sodass der Kauf aus der Ferne abgeschlossen werden kann.
Hypotheken für Ausländer und Nichtansässige
Eine Hypothek in Portugal ist auch als Ausländer oder Nichtansässiger möglich, auch wenn Banken bei Nichtansässigen strengere Kriterien anlegen, insbesondere beim Beleihungsauslauf und beim Nachweis ausländischer Einkünfte.
Die Bedingungen (Darlehensbetrag, Zinsen, Laufzeit und Unterlagen) hängen von der jeweiligen Bank und von Ihrem Profil ab und müssen mit dem Institut bestätigt werden. Wir unterstützen die Vorbereitung der Unterlagen und die rechtliche Abstimmung des Darlehens mit der Urkunde.
Ein ehrlicher Hinweis: Ein Immobilienkauf berechtigt 2026 nicht mehr zum Golden Visa
Eine Immobilie ist kein anerkannter Weg zum Golden Visa mehr
Der Kauf einer Wohnung in Portugal begründet für sich genommen weder ein Aufenthaltsrecht noch den Zugang zum Programm der Aufenthaltsgenehmigung für Investitionen.
Wenn Sie in Portugal leben möchten, muss Ihr Aufenthaltsstatus unabhängig davon aufgebaut werden, zum Beispiel über das D7-Visum, das D8-Visum für digitale Nomaden oder andere Wege. Die aktuellen Bedingungen des Golden Visa werden im Einzelfall bestätigt. Die Immobilie kann Ihren Lebensplan ergänzen, ersetzt ihn aber aufenthaltsrechtlich nicht.
Veräußerungsgewinne beim Verkauf und Besteuerung von Immobilien
Bei einem späteren Verkauf kann ein Gewinn (Veräußerungsgewinn) steuerpflichtig sein, mit unterschiedlichen Regeln für steuerlich Ansässige und Nichtansässige. Aufwendungen und Vergünstigungen können in bestimmten Fällen abgezogen werden, etwa bei der Reinvestition in einen Hauptwohnsitz, innerhalb der gesetzlichen Bedingungen.
Die genaue Behandlung hängt von Ihrer steuerlichen Ansässigkeit, der Haltedauer und der Nutzung der Immobilie ab. Wir wenden keine pauschalen Prozentsätze an: Wir analysieren Ihre Situation und verweisen bei Bedarf auf die Steuerbehörde. Sprechen Sie mit uns, bevor Sie kaufen oder verkaufen, um die Besteuerung rechtmäßig zu optimieren.
Fragen
Immobilienkauf: Was Mandanten fragen.
Kann ein Ausländer in Portugal ohne Wohnsitz eine Immobilie kaufen?
Ja. Es gibt keine Beschränkung nach Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz. Sie benötigen nur eine NIF – die wir aus der Ferne besorgen – und müssen den üblichen Kaufablauf einhalten.
Welche Steuern zahle ich beim Immobilienkauf (IMT, Stempelsteuer, IMI)?
Beim Kauf zahlen Sie IMT und Stempelsteuer vor der Kaufurkunde; danach jährlich IMI und, oberhalb eines bestimmten steuerlichen Werts, AIMI. Die Sätze variieren je nach Wert, Nutzung und Gemeinde, daher berechnen wir die tatsächlichen Kosten Ihres Falls, bevor Sie fortfahren.
Verleiht der Immobilienkauf 2026 ein Aufenthaltsrecht oder ein Golden Visa?
Nein. Der Immobilienerwerb ist kein zulässiger Weg zum Golden Visa mehr und begründet für sich genommen keinen Aufenthalt. Der Aufenthalt muss über einen eigenen Weg aufgebaut werden, etwa das D7- oder D8-Visum.
Wie hoch sind die Gesamtkosten und Nebenkosten beim Immobilienkauf?
Neben den Steuern fallen Kaufurkunde/Notar, Grundbuch, Anwaltskosten und gegebenenfalls Maklerprovision und Wertgutachten an. Die Gesamtsumme wird im Einzelfall anhand von Preis, Nutzung und einer eventuellen Hypothek festgelegt.
Wie läuft der Kauf ab (Vorvertrag, Kaufurkunde, Grundbuch)?
Zuerst der CPCV mit Anzahlung, dann die Kaufurkunde, die den Kauf formalisiert, und schließlich das Grundbuch, das das Eigentum schützt. Die Due-Diligence-Prüfung sollte vor dem CPCV abgeschlossen sein. Per Vollmacht können Sie aus der Ferne kaufen.
Kann ich als Ausländer in Portugal eine Hypothek bekommen?
Ja, wobei die Banken bei Nichtansässigen strengere Kriterien anlegen. Die Konditionen hängen vom Institut und Ihrem Profil ab. Wir unterstützen bei den Unterlagen und der rechtlichen Abstimmung des Darlehens mit der Kaufurkunde.